Du revenu cadastral au précompte immobilier : le calcul
À retenir
Le précompte immobilier est égal au revenu cadastral indexé multiplié par le taux global de votre commune. Ce taux global empile trois couches : le taux régional (1,25 % en Wallonie et à Bruxelles, 3,97 % en Flandre), les centimes additionnels provinciaux — ou d'agglomération à Bruxelles — et les centimes additionnels communaux. Résultat : pour un même revenu cadastral, la facture varie fortement d'une commune à l'autre.
Le revenu cadastral n'est pas un impôt : c'est la base sur laquelle le précompte immobilier est calculé. Si cette notion vous est peu familière, commencez par notre guide de fond « Le revenu cadastral en Belgique ». Cet article-ci porte uniquement sur le passage de l'un à l'autre.
La formule, en clair
Deux opérations, dans cet ordre :
- RC indexé = RC non indexé × 2,3000 (coefficient d'indexation 2026).
- Précompte immobilier = RC indexé × (taux régional + additionnels provinciaux ou d'agglomération + additionnels communaux).
Le revenu cadastral est fixé par le fédéral, via le Cadastre, mais le précompte immobilier est un impôt régional, majoré par des additionnels locaux. C'est la raison pour laquelle aucun tableau national unique ne peut vous donner votre précompte : il faut connaître la commune. Si vous ne savez pas encore où trouver votre RC, voyez « Où trouver son revenu cadastral » ; et si vous hésitez entre les deux valeurs, « RC indexé ou non indexé ».
Les trois couches du taux
| Couche | Wallonie | Bruxelles | Flandre |
|---|---|---|---|
| Taux régional de base | 1,25 % du RC indexé | 1,25 % du RC indexé | 3,97 % du RC indexé (basisheffing) |
| Niveau intermédiaire | Centimes additionnels provinciaux | Agglomération : 989 centimes, soit 12,3625 % du RC indexé, pour les 19 communes | Opcentiemen provinciaux |
| Commune | Centimes additionnels communaux (262 communes) | Centimes additionnels communaux (19 communes) | Opcentiemen communaux (285 communes) |
Ne vous laissez pas tromper par l'écart apparent entre le 3,97 % flamand et le 1,25 % wallon ou bruxellois. Les additionnels ne se calculent pas de la même manière de part et d'autre de la frontière linguistique, et le résultat final est moins éloigné qu'il n'y paraît. Comparer les Régions sur le seul taux de base est un contresens classique.
Exemple chiffré complet : Anderlecht
Prenons un bien situé à Anderlecht, avec les taux 2026 utilisés par notre calculateur, hors réductions et hors prime BE HOME :
- Revenu cadastral non indexé : 1 000 €
- Revenu cadastral indexé 2026 : 1 000 × 2,3000 = 2 300 €
- Taux global : 1,25 % (Région) + 12,3625 % (agglomération) + 48,125 % (commune) = 61,7375 %
- Précompte immobilier : 2 300 × 61,7375 % ≈ 1 420 €
Les taux communaux sont votés chaque année : vérifiez ceux de l'exercice en cours pour la commune qui vous concerne avant de reprendre ce chiffre.
Outil lié
Le même calcul, pour votre commune, avec vos réductions — 565 communes couvertes.
Calculer mon précompte →Pourquoi votre voisin de la commune d'à côté paie moins
Les centimes additionnels communaux varient fortement d'une commune à l'autre. Deux maisons identiques, avec le même revenu cadastral, distantes de deux kilomètres mais situées de part et d'autre d'une limite communale : l'écart annuel peut se compter en centaines d'euros.
Avant d'acheter, comparer le précompte réel des communes candidates fait partie du calcul du coût total, au même titre que les frais de notaire. Contrairement à ces derniers, le précompte immobilier revient chaque année, pendant toute la durée de détention.
Les réductions qui s'appliquent ensuite
Le calcul brut n'est pas la fin de l'histoire. Selon votre Région et votre situation :
- Habitation modeste : si le revenu cadastral non indexé total de vos biens ne dépasse pas 745 €, une réduction de 25 % s'applique. Les trois Régions la prévoient, avec des périmètres d'« unicité » différents. C'est bien le non indexé qui compte.
- Enfants à charge : 125 € par enfant en Wallonie, à partir de deux enfants ; 8,80 € par enfant multipliés par (1 + opcentiemen) en Flandre ; 10 % par enfant à Bruxelles.
- Personne handicapée : grilles propres à chaque Région — de 125 à 375 € nets en Wallonie, 17,60 € multipliés par les opcentiemen en Flandre, 20 % à Bruxelles.
- Prime BE HOME à Bruxelles : 164 € en 2026, déduite automatiquement pour le logement où vous êtes domicilié.
- Inoccupation et improductivité : remise proportionnelle possible en Wallonie (au moins 180 jours, caractère involontaire) et en Flandre (au moins 90 jours). Plus rien à Bruxelles, où ces biens sont soumis au précompte depuis 2017.
Beaucoup de ces droits ne sont jamais réclamés. Nous détaillons les démarches et les délais dans « Diminuer son revenu cadastral ».
Questions fréquentes
Le précompte immobilier est-il l'équivalent de la taxe foncière française ?
C'est l'équivalent fonctionnel : un impôt annuel lié à la détention d'un bien. Mais il est assis sur un revenu cadastral exprimé en valeurs 1975 puis indexé, et non sur une valeur locative régulièrement révisée.
Qui paie le précompte : le propriétaire ou le locataire ?
Le précompte immobilier est dû par le titulaire du droit réel sur le bien — propriétaire, usufruitier — et non par le locataire.
Un revenu cadastral de 745 €, c'est beaucoup ?
C'est précisément le seuil, en valeur non indexée, de l'« habitation modeste » : en dessous, vous avez droit à 25 % de réduction. Beaucoup d'appartements et de maisons modestes y sont éligibles sans que leur propriétaire le sache.
Le précompte augmente-t-il chaque année ?
Mécaniquement, oui : le coefficient d'indexation du revenu cadastral progresse d'année en année, ce qui fait monter la base de calcul même si votre bien et les taux communaux ne changent pas. À cela peuvent s'ajouter des hausses de centimes additionnels décidées par la commune ou la province.
Sources officielles
Ce guide est écrit à partir des textes légaux et des sources officielles belges, puis daté à chaque mise à jour.